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惠州新规:新房土地年限不足65年,暂停颁发预售证!

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      近日,惠州市惠城区人民政府办公室印发了“惠城区办理改变土地使用权年限业务工作方案的通知”,改变土地使用权年限业务工作方案正式实施!
      据了解,早在今年1月,惠州市自然资源局出台了关于规范已出让国有建设用地改变使用年限的实施办法,该办法于2019年1月1日试行,时隔10个月,该措施正式落地。
      对于惠城区范围内剩余土地使用权年限少于法定最高年限5年以上(即住宅用地剩余使用年限少于65年、商业用地土地使用权年限少于35年)的房地产开发项目,根据开发企业在办理房产预售许可手续前提出的申请,予以将年限补足。
      小编致电市自然资源局惠城分局(以下简称资源局),相关负责人表示,房企需在预售前主动跟资源局申请补足年限,补足年限的费用,资源局会委托评估公司评估,具体计算方式按照通知里的公式计算(文末附计算公式)。当提及是否需要补足年限,楼盘方可预售,他们表示需咨询市住建局。
      随后,小编致电惠州住建局得到确认,住建局工作人员表示已暂停对没有补足年限的项目颁发预售证,也就是说,未补足年限的项目无法入市!
      避免土地使用年限纠纷,倒逼房企及时开发建设土地房企在正常开发,正常售卖的情况下,到业主手里的房子土地使用年限一般只会缩水两三年,那为什么市场中还会出现土地使用年限严重不足的情况呢?
      主要是因为早年间,很多开发商早早从政府手中购入用地,却由于种种因由拖延,没有及时开发建设。等到开发楼盘时,时间已经过去了数年,房子刚到业主手中,原本就不长的土地使用年限一下子缩水了好几年,甚至十几年,大部分购房者面对这情况难以接受,因此引发的纠纷也是数不胜数。
      此政策一出,惠州企业想要办理房产预售许可手续,必须先将年限补足,产权期限“缺斤少两”的新建住房将不得入市,避免了业主买到房子后因土地年限问题引起纠纷。同时还能倒逼房企尽快把手中土地用起来,避免土地资源浪费。
      如何处理土地年限“缩水”?
      那么,如果不巧买到了土地年限“缩水”的房子,该怎么办?
      根据惠州市自然资源局在2019年1月1日发布的《关于规范已出让国有建设用地改变使用年限的实施办法(试行)的通知》(惠市国土资E2018〕1298号)(以下简称试行通知)第七条规定,下列几种情形,可以适用本办法申请办理改变土地使用年限:

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      2000年以前已出让为“综合用地”等用途的国有土地因后期按新规范登记为“住宅用地”等用途,但未达到新规范登记用途的土地使用权最高年限的:
      (1)已取得《商品房预售许可证》但尚未办理一手房转移登记的已出让综合用地,可以由项目开发主体按新规范登记用途申请改变土地使用年限;
      (2)已办理一手房转移登记的开发项目,可以由项目开发主体或房地产权属登记证书记载的权属人持房地产权属登记证书(含房地产权证、不动产权证书、国有土地使用证等)及相关材料,按新规范登记用途申请改变土地使用年限;

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      相邻的多宗土地因政府改变城乡规划要求统一规划建设,土地使用权人申请合宗和统一土地使用年限的。但因土地权属人自身原因造成闲置土地的除外;

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      在不动产登记工作中,已建同一栋房屋跨多宗相邻宗地且使用年限不一致,房地产权属登记证书记载权属人申请统一土地使用年限的;

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      因政府原因延迟交付出让土地或因城市基础设施、公共(公益)设施建设调整规划影响宗地开发建设,土地使用权人申请改变土地使用年限的。
      办理延长土地使用权年限补缴地价款计算方式
      1.《试行通知》第七条规定的情形,办理延长土地使用权年限补缴地价款计算方式。改变土地使用权年限应补缴的土地使用权出让金=新使用年限土地使用权市场价格一剩余使用年限土地使用权市场价格。
市场价格估价期日应以自然资源主管部门依法受理改变土地使用权年限完善用地手续申请时点为准。
      2.除《试行通知》第七条第2项、第4项规定的情形外,其它未办理预售许可手续的办理延长土地使用权年限补缴地价款计算方式。
      应补缴的土地出让金金额=新使用年限原用途楼面单价/法定最高出让年限×需延长年限(已使用年限)×计容总建筑面积。

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